Hypoteekkiyhdistyksen taloustoimista vuoden 1869 aikana käy ilmi useita ilahduttavia todisteita siitä vaikutuksesta, joka kahdella paremmin onnistuneella sadolla on ollut maamme maanviljelijöitten taloudelliseen asemaan.
Lähinnä siitä riippuva on annettujen kuoletuslainojen korkojen maksu. Siitä käy ilmi, että rästit tuloutetuista koroista, jotka 1868 olivat 317 839 markkaa 39 penniä, vuonna 1869 olivat 299 345 markkaa 31 penniä. Näistä rästeistä koski vuonna 1868 yhdistykselle kuuluviin tiloihin kiinnitettyjä lainoja 102 992 markkaa 39 penniä, 1869 lähes puolet enemmän eli 146 442 markkaa 49 penniä. Samanaikaisesti on ylimääräisistä lainoista, joita vastaan eräitten lainanottajien on sallittu muuntaa rästissä olevat korkonsa, ja joista johtokunnalla oli tilaisuus mainita edellisessä vuosikertomuksessa, maksettu takaisin 67 448 markkaa 58 penniä, kun 1868 niitä maksettiin 8 697 markkaa 76 penniä, ja johtokunta on voinut vuoden loppua kohti lähes kokonaan lopettaa sellaiset muuntamiset.
Suotuisammista oloista todistaa myös, että 122 kuoletuslainojen ulosottoa on voitu peruuttaa maksusuorituksen tultua väliin.
Selvimmin on kyseinen vaikutus havaittu siinä, että väestö on suuressa osassa maata halukkaampi ja kykenevämpi lunastamaan takaisin maatiloja, jotka yhdistyksen on ollut pakko ottaa haltuunsa niihin kiinnitettyjen saataviensa vuoksi. Niinpä on vuoden kuluessa myyty 132 yhdistykselle langennutta tilaa, kun niitä 1868 oli 57. Myynti on ollut myös yhdistykselle edullisempaa, mikä käy ilmi siitä, että kokonaistappio 101 myynnistä, jotka saatiin päätökseen ja merkittiin kirjanpitoon ennen vuoden loppua, oli 18 012 markkaa 18 penniä, kun se 1868 oli 46 819 markkaa 73 penniä tai, jos viimeksi mainittuun summaan sisältyvä tappio sittemmin peruuntuneista tilakaupoista lasketaan pois, 40 229 markkaa 16 penniä. Toki ovat vuoden kuluessa myös yksityiset sijoittajat ostaneet yhdistykseltä saaduista lainoista kiinnitettyjä maatiloja, joita on ollut pakko- ja konkurssihuutokaupoissa tarjolla suurehko määrä. Mutta valitettavasti on nämä tapaukset vielä laskettava poikkeuksiksi, koska jopa 197 sellaista tilaa on yhdistyksen saatavat jotenkuten kattavien tarjousten puuttuessa huudettu sen laskuun. Nämä tilat edustavat kiinnitettyä alkuperäistä lainapääomaa 1 088 000 markan verran. Kun kuitenkin yllä mainitut 132 vuoden aikana myytyä tilaa edustavat samanlaista 744 100 markan pääomaa, niin yhdistykselle langenneisiin maatiloihin kiinnitettynä oleva lainapääoma on kasvanut vain 344 700 markalla.
On kuitenkin muistettava, että mainituista myynneistä 31, jotka edustavat 149 000 markan lainapääomaa, on saatu päätökseen ja merkitty kirjanpitoon vasta vuoden loputtua. Yllä mainittu 18 012 markan 18 pennin tappio tulee siis laskea jäljellä olevaan, alun perin 594 500 markan pääomaan, ja se muodostaa siitä tällöin suunnilleen 3 prosenttia.
Kun tiedossa oli se suuri määrä ulosottoja, joka ennen vuoden loppua oli jäljellä vuosilta 1867 ja 1868, ei kukaan liene uskaltanut elätellä niin liioiteltua toivoa kuin että yhdistyksen hallinnassa olevien tilojen määrä vähentyisi vuoden kuluessa. Se yleisesti tunnettu seikka, että vielä vuosi sitten oli erittäin suuri määrä tiloja ulosmitattuna kruununrästien sekä pankkien, yleisten kassojen ja yksityisten saatavien johdosta, puhui myös kaikkia sellaisia odotuksia vastaan. Sillä näistä ulosmittaustoimista moni koski myös tiloja, joissa yhdistyksellä on ollut valvottavanaan kiinnityksiä, ja myyntiin tarjottujen tilojen määrää vähensi yhdistykselle jo kuuluneitten tai sen saatavien takia pakkohuutokaupassa tarjottavien tilojen myynti.
Siitä seikasta, että aivan vähäinen ei ole niidenkään ulosmitattujen lainojen määrä, joista ei ole maksettu ainuttakaan vuotuismaksua, voidaan päätellä, että niiden haltijat ovat olleet maksukyvyttömiä jo lainaa ottaessaan. Lukuisia ovat olleet erityisesti Oulun läänissä tilat, jotka niiden asukkaat ovat jättäneet autioiksi kaksi vuotta tai useampia vuosia ennen niiden lankeamista yhdistykselle. Mutta sellaisia esimerkkejä ei puutu myöskään Etelä-Suomesta eikä siellä edes Uudenmaan läänistä. Suurin osa tässä kyseessä olevista lainanottajista on lainat otettuaan tullut niin pahoin muiden velkojen rasittamaksi, että niissäkään lääneissä, joita siunattiin vuonna 1868 runsaalla sadolla, he eivät silti ole voineet maksaa edes osaa rästissä olevista koroista eivätkä myöskään antaa vakuutta niiden maksamisesta vastaisuudessa, minkä johdosta pakkohuutokauppaa ei ole voitu välttää.
Tämän kertomuksen liitteenä oleva taulukkomuotoinen katsaus osoittaa, että mainituista 197 tilasta peräti 69 kuuluu Oulun lääniin, 32 Kuopion lääniin. Myös Vaasan läänissä on 34 tilaa huudettu yhdistyksen laskuun, mutta sen sijaan myyty 61. Kun kuitenkin lainat, jotka ovat olleet kiinnitettyinä kahteen tai useampaan tilapalstaan, on myynnin helpottamiseksi jaettu, ilmaisee tilanteen paremmin tiloihin kiinnitettynä oleva lainamäärä, joka viimeksi mainitussa läänissä on yhdistykselle huudettujen tilojen osalta 163 800 markkaa ja myytyjen osalta 255 400 markkaa.
Jotta oikein voitaisiin ymmärtää yhdistykselle huudetuista ja sen myymistä tiloista yhdistykselle koituneen tappion vähäisyys, on syytä huomata, että tappiota ei ole laskettu vain lainassa olevasta pääomasta vaan myös sen kaikista erääntyneistä vuotuismaksuista samoin kuin kustannuksista, ja viimeksi mainitut, koska niihin kuuluu etuoikeutettuja saatavia, kuten rästissä olevia kruunun- ja kunnanveroja, papinmaksuja, kiinnitettyjä syytinkejä jne., ovat monessa tapauksessa nousseet merkittäviin summiin. Kustannuksia ovat ajoittain lisänneet erääntyneet maksut aikaisemmista, Suomen Pankista otetuista kiinnityslainoista. Itse asiassa on tappio näin ollen, laskien jäljellä olevan pääoman, korkorästit ja kustannukset, ollut vähemmän kuin kolme prosenttia, oletettavasti ei enempää kuin 2 ½ prosenttia. Toisaalta on kuitenkin otettava laskuissa huomioon, että on voitu myydä vain tiloja, jotka ovat olleet yhdistykselle joutuessaan asukkaitten nautinnassa tai jotka on ainakin ehditty yhdistyksen toimilla auttaa jonkinlaiseen nautintaan. Vaikka siis vuoden kuluessa saatu kokemus antaa perusteltua toivoa siitä, että jos maa myös vuonna 1870 saa iloita runsaahkosta sadosta, jolloin yhdistys voi ilman mainittavaa tappiota realisoida vielä huomattavan osan sen käsissä nyt olevasta maaomaisuudesta, niin on kuitenkin otettava huomioon, että rappiolla olevien tilojen lukumäärä ei ole aivan vähäinen, ja niiden kunto vaikeuttaa niiden myyntiä, ja niiden kuntoon saattaminen vaatii sekä aikaa että suuria kustannuksia, niin että voidaan ennustaa, että vaikeudet niiden myymisessä ilman tappioita kasvavat myyntien jatkuessa, ellei useitten hyvien vuosien jakso merkittävästi nosta maaomaisuuden hintaa ja lisää maanviljelijöitten hyvinvointia.
Mutta vielä on otettava huomioon olennaisin vaikeus, joka vastaisuudessa kohtaa kyseisten, yhdistyksen haltuunsa ottamien tilojen tappiotonta realisointia.
Niiden lukumäärä oli vuoden lopussa 429 tilaa, tai oikeammin paljon enemmän, koska osa vastaavista lainoista oli kiinnitettyinä useisiin tiloihin tai kahteen tai useampaan tilan osaan. Vastaava alkuperäinen lainapääoma oli yhteensä 2 480 200 markkaa. Se 5 3/4 prosentin vuotuismaksu, jonka tästä lainapääomasta pitäisi langeta yhdistykselle, on siis 142 600 markkaa. Kyseinen lainapääoma ja sen vuotuismaksut vaihtelevat kuitenkin vuoden kuluessa uusien huutokauppahuutojen ja varsinkin myyntien seurauksena. Silti voidaan olettaa, että vuotuismaksujen summa pysyttelee vielä parin vuoden ajan 120 000–140 000 markassa, ja tämä summa siis yhtäältä puuttuu yhdistyksen varoista sen kotimaisten ja ulkomaisten lainojen vuotuismaksujen kattamisessa, ja toisaalta lisää samalla määrällä vuosittain yhdistyksen tiloihin liittyviä saatavia, jotka pitäisi hyvittää niitä myymällä.
Näiden lisäksi tulevat hallintakulut, erityisesti verot niiltä huomattavan monilta tiloilta, jotka eivät vielä anna vastaavaa tuottoa. Ennakkolaskelmastahan käy ilmi, että tähän liittyvät menot, joihin kuitenkin kuuluvat myös huutokauppakulut, lainhuutokustannukset ym., olivat vuonna 1869 vain 9 000 markkaa enemmän kuin vastaavat menot vuonna 1868. Mutta näiden ennakkojen kokonaissumma, joka vuonna 1868 oli 191 833 markkaa 20 penniä, on vuoden aikana kasvanut 356 351 markkaan 1 penniin. Näyttää siis siltä, että tälläkin tilillä tiloihin liittyvät yhdistyksen saatavat kasvavat suunnilleen saman verran kuin äsken mainitut maksamattomat vuotuismaksut niihin kiinnitetyistä lainoista.
Mutta kun tämän vuoden kasvu on lisännyt yhdistykselle huudettujen tilojen huutokauppakustannukset 61 813 markkaan, minkä lisäksi tulevat vielä noin 6 000 markan lainhuutokustannukset, niin havaitaan, että varsinaisten hallintakustannusten saldo on korkeintaan 100 000 markkaa, josta yleisten kustannusten, asiamiesten palkkioitten, matkojen ym. osuus ei ole aivan vähäinen. Se hinta, jonka yhdistys maksaa näistä maatiloista, kasvaa siis arviolta 5 3/4 prosentilla vuodessa koronmaksun puuttumisen takia ja lähes 4 prosentilla hallintokustannuksista johtuen, mikä kaikki tulee niissä olevasta lainapääomasta.
Siksi on sopivaa olettaa, että pian tapahtuvaa myyntiä, vaikka hieman tappiollistakin, on pidettävä parempana kuin pitkää hallinta-aikaa, varsinkin kun yksikin huono sato lisäisi mitä arveluttavimmalla tavalla hallintakuluja ja vähentäisi myyntimahdollisuuksia.
Erät, joihin tässä viitataan, nimittäin korkorästit yhdistykselle langenneista tiloista ja ennakkotilin saldo, ovat mitä olennaisimmat myös yhdistyksen käyttövaroja ajatellen.
Vuoden kassatase osoittaa seuraavat tulot ja menot. – –
Tästä käy ilmi, että yhdistys on vuoden aikana nostanut 60 000 markkaa sille Suomen Pankin alkuperäisrahastosta myönnettyä lainaa sekä 283 000 samaan pankkiin talletettuja varoja, jotka ovat peräisin yhdistyksen ulkomaanlainasta. Sitä vastoin on yhdistyksen velka Suomen Pankista otetusta kreditiivilainasta vähentynyt vuoden aikana 113 000 markalla, mikä tulee laskea pois mainitusta ylimääräisestä lisäyksestä, joka näin vähenee 170 000 markkaan. Lisäksi tulisi vielä laskea muutama tuhatta markkaa käteisenä maksettua lainapääomaa.
Kyseisten 170 000 markan voidaan katsoa edustavan ennakkoa, jonka yhdistys on tarvinnut korvaamaan saamatta jääneitä korkoja, osittain yhdistykselle kuuluviin tiloihin kiinnitetystä ja osittain lainanottajilla olevasta pääomasta. Itse asiassa on kuitenkin merkittävä osa tästä rahamäärästä tarvittu myös ennakkotiliin otettuihin menoihin, jotka, kuten yllä on muistutettu, eivät pelkästään käsitä hallintakustannuksia yhdistykselle kuuluvista maatiloista, vaan niitä on merkittävältä osin tarvittu ns. huutokauppakustannuksiin ym. sekä rästissä oleviin korkoihin Suomen Pankista otetuista etuoikeutetuista alkuperäis- ja viljelyslainoista, joita yhdistys on joutunut ottamaan haltuunsa noin 87 000 markan verran.
Kassatase osoittaa edelleen tuloja
hallinta-avustuksista 43 084:38
rangaistuskoroista 97 186:47
Smk 140 270:85
Menoja vastaan kuluista 55 499:6
ennakkotililtä 164 517:81
joten näistä, vastakkain otetuista tulo- ja menoeristä tulee vajausta 79 746 markkaa 2 penniä, jonka kattamiseksi myös yllä mainittu ylimääräinen lisäys on ollut tarpeen.
Jos yhdistys nyt myös lähivuosina tarvitsisi yhtä paljon ennakkoa, niin näyttää sen 400 000 markan kreditiivi Suomen Pankissa antavan tähän varat yhdeksi vuodeksi, mutta ei useammaksi. Asia on kuitenkin niin, että ulkomaanlainan vuotuismaksujen maksamisen aikoina, maaliskuussa ja syyskuussa, on nostettava suurehko määrä tuota kreditiiviä, eikä sitä saataisi käyttöön, jos merkittävä määrä siitä olisi nostettu muita tarpeita varten. Kuten aiemmissa vuosikertomuksissa on ilmoitettu, ostettiin vuonna 1866 kotimaisen lainan obligaatioita nimellisarvoltaan 400 000 markan verran, ja nämä obligaatiot ovat johtokunnan hallussa. Jos ilmenisi pakottava tarve, voitaisiin ne päästää jälleen liikkeelle, jolloin saataisiin lisää hengähdysaikaa ja voitaisiin odottaa korkojen maksuja ja tiloja myymällä saatavia rästikorkojen suorituksia.
Mutta perusteltua on toivoa, että uusien ennakkojen tarve saamatta jääneiden korkojen ja huutokauppakustannusten takia vähenee huomattavasti jo seuraavana vuonna. Yllä mainitut rahamäärät nostettiin Suomen Pankista ja käytettiin kokonaan tilivuoden ensimmäisen puoliskon aikana. Jälkimmäisen puoliskon aikana ei sellaista ylimääräistä lisäystä ollut eikä tarvittu, lukuun ottamatta 35 000 markan lisäottoa kreditiivistä. Vähäisessä määrin vaikutti edellisen vuosipuoliskon aikana suurempaan rahantarpeeseen tuolloin erääntyvä maksusuoritus yhdistykselle kuuluvien tilojen veroista, ja vielä vähäisemmässä määrin se seikka, että useat alkuperäisrahastoon maksettavan koron määräajat kuuluivat samaan vuosipuoliskoon. Mutta olennainen syy oli epäilemättä se, että huutokauppojen huudot, jotka tavallisesti aina vaativat huomattavia maksuja, tapahtuivat enimmäkseen tuona aikana, kun taas rästissä olevia korkoja saatiin eniten syksyllä sadonkorjuun päätyttyä. Myös tämä kokemus osoittaa, miten ratkaiseva merkitys vielä ensi vuodenkin sadolla täytyy olla yhdistyksen asemalle.
Nyttemmin ei ole enää jäljellä kovinkaan montaa lainanhaltijaa, joilla on useampivuotisia korkorästejä niille kertyneine rangaistuskorkoineen. Sellaiset rästit on yleensä muunnettu ylimääräisiksi lainoiksi, joko suoraan tai huutamalla tilat yhdistykselle ja myymällä ne edelleen. Lainanhaltijat on siten saatu kykeneviksi suorittamaan juoksevat korkomaksunsa, ja ylimääräisten lainojen maksussa on harkinnan mukaan myönnetty lyhyitä lykkäyksiä niille, jotka ovat moitteettomasti maksaneet kuoletuslainan korkoja. Myös tämä verrattain hyvin järjestetty tilanne yhdistyksen ja sen raskautetuimpien velallisten kanssa on epäilemättä vähentävä yhdistyksen tarvetta uusiin ennakkoihin.
Lopuksi on mainittava, että yhdistyksellä oli vuoden vaihteessa omistuksessaan viljaa määrä, joka ei ollut aivan vähäinen, mutta jota ei voida tarkoin ilmoittaa, koska eräitä laskelmia vielä puuttuu. Tämän varaston raha-arvo voitaneen kuitenkin arvioida 50 000–60 000 markaksi.
Paitsi kysymykseen vuotuismaksujen kattamiseen ja muihin menoihin tarvittavista varoista, on välttämättä kiinnitettävä huomiota yhdistyksen yleiseen tilaan. Tässä tarkoituksessa esitetään seuraava ote taselaskelmasta, samalla tavalla laadittuna kuin edellisissä vuosikertomuksissa. – –
Tämä laskelma näyttää säästöä eli reserviä yhdistyksen hyväksi 164 574 markkaa 83 penniä. Siihen sisältyy myös aikaisempiin vuosikertomuksiin erikseen otettu, laskettu 56 000 markan voitto kotimaisista obligaatioista, nimellisarvoltaan 400 000 markkaa, mutta tämä voitto voidaan realisoida lasketuksi voitoksi vain sikäli kuin yhdistyksen ei ole pakko laskea osaa näistä obligaatioista uudelleen liikkeeseen.
Muilta osin on laskelma täsmällinen, ainoastaan vastattaviin merkittyjen, yhdistykselle tulevien vuotuismaksujen korko, joka on osittain 3/4 ja osittain 1/4 prosenttia lainan määrästä, on laskettu approksimatiivisesti, ja vastaaviin eivät sisälly maksetut rangaistuskorot eikä viljavaraston arvo vuoden vaihteessa.
Mutta tutkittaessa laskelman todellista merkitystä on joitakin seikkoja otettava lähemmin tarkasteltaviksi.
Ensinnäkin on syytä huomauttaa, että viideksi kuukaudeksi lasketut vuotuismaksut eivät täysin vastaa tuona aikana maksettuja vuotuismaksuja.
Erotus käy ilmi täydellisemmin, jos verrataan keskenään vastaavia eriä koko vuoden ajalta. Tällöin osoittautuu, että:
tuloutetut vuotuismaksut à 6 % yhdistyksen antamista
lainoista muodostivat 1 106 004:00
sekä, jos tästä vähennetään 1/4 %:n hallinta-avustus 46 083:50
vain 1 059 920:50
kun taas ulkomaanlainasta suoritettiin vuotuismaksua 543 582:50
sekä kotimaisen lainan erääntyneitten
kuponkien lunastuksesta 441 704:00
ja arvottujen obligaatioitten lunastuksesta 89 200:00
siis yhdistyksen maksama vuotuismaksu 1 074 486:50
Yhdistyksen saaman ja sen maksaman vuotuismaksun erotus oli siis 14 566 markkaa. Toisin sanoen: antolainaus ei vastannut ottolainausta, vaan tasapainon saavuttamiseksi pitäisi joko ostaa obligaatioita tai, mikä luonnollisesti on edullisempaa, antaa lainaksi erotusta vastaava pääoma 5 ¾ prosentin vuotuismaksulla. Tämän pääoman pitäisi olla 253 320 markkaa.
Mainitun erotuksen voidaan myös katsoa syntyvän ainoastaan siitä, että korkorästit niistä lainoista, jotka ovat kiinni yhdistykselle kuuluvissa tiloissa, kuten myöskään ennakkotilin saldo, eivät ole tuottaneet mitään korkoa, ts. kyseinen pääoma, sen sijaan että se olisi annettu lainaksi, on saanut sellaisen korkoa tuottamattoman sijoituksen.
Vastaavien joukossa on kyllä kaksi korkoa tuottavaa erää, nimittäin ylimääräiset lainat, jotka antavat korkoa à 6 %, ja lainanottajilla rästissä oleva korkomäärä 215 666 markkaa 4 penniä, mikä kasvaa rangaistuskorkoa, ellei se ole mukana konkursseissa. Mutta toisaalta suoritetaan alkuperäisrahastosta otetusta lainasta korko à 4 %, 24 000 markkaa vuodelle ja kreditiivilainasta 5 %, noin 6 000 markkaa vuodelle. Osoittautuu siis, ettei korko ylimääräisistä lainoista riitä läheskään näiden erien kattamiseen. Rangaistuskorkoja taas, kuten edellä mainittiin, on käytetty myös muihin tarpeisiin.
Laskelmasta voidaan päätellä se, mihin yllä viitattiin, että kyseinen lainanoton ja lainanannon erotus on pääasiallisesti syntynyt siten, että osa lainaksi otetusta pääomasta on ollut pakko käyttää ennakkona saamatta jääneistä korkosuorituksista. Vähäiseltä osin on ero johtunut alkuperäisen lainapääoman vähenemisestä myyntilikvidien yhteydessä sekä annettujen kuoletuslainojen käteismaksuista.
Toiseksi on muistettava, ettei yhdistykselle kuuluvissa tiloissa kiinni olevien lainojen korkoja kuten ei myöskään ennakkotilin saldoa voida ottaa mukaan vähentämättöminä. Viimeksi mainitusta voitaisiin toki yhdistyksen suorassa hallinnassa olevien tilojen karjan ja irtaimiston arvon kohdalla tehdä poikkeus. Mutta tämä 25 000–30 000 markkaa on aivan liian merkityksetön muuttaakseen jotain tässä asiassa.
Jos saadaan olettaa, että tulevista myynneistä koituva tappio voitaisiin rajoittaa 6 prosenttiin tiloissa kiinni olevasta alkuperäisestä 2 480 200 markan lainapääomasta, kun vuoden 1869 kokemuksen mukaan se oli vain 3 prosenttia, niin tämä 148 000 markan tappio veisi jokseenkin kokonaan Voitto ja tappio -tilin ylijäämän eli reservirahaston.
Mutta vaikka myynneistä koituva tappio olisikin paljon nyt oletettua suurempi, voitaneen tässä esitetystä silti päätellä, että yllä olevien laskelmien mukainen, jokseenkin vähäinen antolainauspääoman vajaus voitaisiin enemmän tai vähemmän kattaa pian nyt saamatta olevien ennakkojen ja saatavien tultua maksetuiksi.
Enemmän huomiota ansaitsee mainittu erotus saatavan ja maksettavan vuotuismaksun välillä, koska se edustaa toistaiseksi vuosittaista korkotappiota, joka lisää ennakkovarojen tarvetta.
Yhdistys kärsii siten nykyoloissa kahta korkotappiota: toinen niistä, aiemmin mainittu, tulee suoraan yhdistyksen tiloihin kiinnittyneen lainapääoman vuotuismaksujen menetyksenä, joka voidaan arvioida 100 000–120 000 markaksi vuodessa ja jonka verran yhdistyksen tiloista maksama hinta kasvaa vuosittain; toinen taas edustaa korkoa jo erääntyneistä, rästissä olevista saman lainapääoman vuotuismaksuista, ja sen määrän on laskettu olevan 14 566 markkaa. Näihin on lopuksi lisättävä mainittu erotus ylimääräisistä lainoista saatavan koron, jonka pitäisi vuoden vaihteessa lainattuna olevan rahamäärän mukaan olla 19 788 markkaa, sekä alkuperäisrahastosta otetusta lainasta ja kreditiivilainan nostoista maksettavan noin 30 000 markan koron välillä. Kaikesta tästä muodostuu yhteensä vuotuinen 125 000–145 000 markan korkotappio, ja tätä tappiota voidaan vähentää vain vähäiseltä osin yhdistyksen hoidossa olevien tilojen tuottamalla ylijäämällä, mutta korvata se voidaan vasta myymällä tilat, sikäli kuin se saadaan tehdyksi lähitulevaisuudessa.
Jo edellä on puhuttu mahdollisuuksista tarvittavan ennakon kattamiseksi. Mutta huomaamatta ei voi jäädä, että paljon riippuu, sekä tämän osalta että kysymyksessä tasapainon palauttamisesta anto- ja ottolainauksen välille, ajankohdasta, jolloin Suomen Pankin alkuperäisrahastosta saadut 600 000 markkaa on maksettava takaisin. Tästä asiasta on yhtiökokoukselle tulossa erillinen esitys. On helppo nähdä, että korkotappiot, joille yhdistys on alttiina, vaikeuttavat väistämättä suuressa määrin tämän suurehkon velan hoitamista.
Lopullisessa realisaatiossa yhdistys sen sijaan saa aikaisempien tappioitten korvaamiseen varsin huomattavat varat, joiden luonteesta on huomautettu jo edellisessä vuosikertomuksessa. Myytäessä tiloja, joita rasittavat vanhat, 5 prosentin korkoa juoksevat 40 ¾ vuoden lainat, on nämä nimittäin muunnettu 5 ½ prosentin kuoletuslainoiksi, joiden kuoletusaika on 56 vuotta. Kun ensiksi mainitut ovat juosseet 5–7 vuoden ajan, niin siitä ajasta, jonka kuluessa lainan on laskettu olevan maksettu, ei ainoastaan yhdistykselle, vaan myös varsinaisille lainanantajille, obligaatioiden haltijoille, on siis jäljellä vain 37–35 vuotta. Uusista lainoista, joiksi ne on muunnettu, voi yhdistys siis laskea saavansa tuloa vuosittain 5 ¾ prosenttia 19–21 vuoden ajan, ilman että niistä olisi vastaavasti maksettava, ts. yhdistys kantaa 20 vuodessa 115 prosenttia uudesta lainapääomasta, ehkä suunnilleen 110 prosenttia alkuperäisestä vanhemmasta pääomasta. Yksi miljoona, sillä tavoin muunnettuna, auttaa parantamaan huomattaviakin kolhuja. Tällä hetkellä on tällä tavoin muunnettua mutta myynnissä myös vähentynyttä pääomaa 476 000 markkaa.
Mitä tulee yhdistykselle kuuluvien tilojen hallintaan, ei sen hoitamisessa ole tapahtunut mitään huomattavia muutoksia.
Kirjanpidossa on tältä osin puutteellisuus, jota ei ole helppo korjata. Osassa lääninkomiteoiden laskelmia ovat kaikki tulot ja menot yhdessä, joten tilojen hallinnasta ei siis ole pidetty kirjaa erikseen. Vasta johtokunnassa tulo- ja menoerät viedään omille tileilleen, tässä kyseessä olevat ennakkotilille. Tällainen kirjanpito on ollut kovin työlästä, koska tositteisiin sisältyy veronkantoja ja menoja useista tiloista. Tähän voitaneen kuitenkin saada lääninkomiteoissa aikaan muutos, ja tätä varten niille toimitetaan lomakkeita, joita tilanhoitajien tulee käyttää.
Olennainen puute on kuitenkin ollut se, että ennakkotiliin ovat sisältyneet kaikki tilojen menot, niin ns. huutokauppakulut ym. kuin varsinaiset hallintakulutkin, minkä seurauksena hallintatilin saldo ei suinkaan osoita hallintatoimen tulosta. Tätä koskeva muutos on kuitenkin verrattain helppo saada aikaan perustamalla kaksi eri ennakkotiliä, joista yksi pelkästään varsinaisia hallintakuluja varten.
Koska helposti ymmärrettävistä syistä vain varsin harvoilla tiloilla on järjestyksen mukainen kirjanpito voinut tulla kysymykseen, niin että myös luonnossa saadulle tuotolle olisi merkitty raha-arvo, kun taas suuri enemmistö tiloista antaa erillisen luettelon sadosta ja luonnossa suoritetuista menoista, ovat ainoastaan myydyistä tuotteista saadut tulot sisältyneet lääninkomiteoiden laskelmiin ja viety johtokunnan maatiloista pitämiin erityistileihin. Jos kaksi eri ennakkotiliä otetaan käyttöön, tulisi hallintakuluihin lisätä luonnossa saadun tuoton raha-arvo vuoden vaihteessa. Mutta siinä tapauksessa pitäisi tilinpäätös lykätä vielä pitemmälle seuraavaan vuoteen. Ja vielä silloinkin puuttuisivat täsmälliseen tilinpäätökseen tarvittavat tiedot erääntyneistä ja rästissä olevista arentimaksuista sekä toisaalta maksamattomista veroista, syytingeistä ym.
Mainituista syistä ei viljana ym. saatua tuottoa vuoden lopussa ole sisällytetty tilinpäätökseen eikä myöskään voitu tarkasti ilmoittaa.
Kaikista yhdistykselle langenneista tiloista pidetään erillistä diaaria, johon merkitään lääninkomiteoiden kanssa käydyssä kirjeenvaihdossa saadut tiedot ja niitä koskevat määräykset. Kun huutokaupassa hankittu tila saa folionsa tässä diaarissa vasta huutokauppapöytäkirjan tultua johtokunnalle, on sattunut, että vuosikertomukseen päätynyt tieto yhdistykselle langenneista tiloista ei aina ole ollut tarkka. Näin jäi myös muutamia vuoden 1868 lopussa yhdistykselle huudettuja tiloja pois viime vuosikertomusten tiedoista, joissa tiloja sanotaan olevan 306, kun taas todellisuudessa niitä oli 322.
Vuonna 1869 huudettiin yhdistykselle 197 tilaa, jotka vastasivat, kuten edellä on ilmoitettu, alun perin 1 088 000 markan lainapääomaa.
Näistä tiloista oli
Oulun läänissä 69 kpl 296 500 markkaa
Vaasan ” 34 kpl 163 800 markkaa
Kuopion” 32 kpl 174 900 markkaa
Mikkelin” 18 kpl 142 600 markkaa
Hämeenlinnan ” 13 kpl 88 600 markkaa
Turun” 14 kpl 126 000 markkaa
Uudenmaan” 15 kpl 84 600 markkaa
Viipurin” 2 kpl 11 000 markkaa
197 kpl 1 088 000 markkaa
Tähän liitetään oheen taulukko vuonna 1869 myydyistä tiloista. Siinä on kuitenkin kiinnitettävä vähemmän huomiota ilmoitettuun lukumäärään kuin alkuperäiseen lainapääomaan.
Vuoden aikana oli 189 kiinnitettyä lainaa joko ulosotossa tai valvottuna konkurssissa. Yhteensä oli vuoden lopussa
ulosotossa 223 lainaa
konkurssissa valvottuna, ei vielä ratkaisua 20 lainaa
Summa 243 lainaa
kun vuoden 1868 lopussa oli 542 lainaa ulosotossa. Vähennystä on siis 319. Ja kun vuoden aikana on 197 tilaa langennut yhdistykselle, käy tästä ilmi, että 122 ulosottoa on peruuntunut maksusuorituksen tullessa väliin. Sitä paitsi on joukko ylimääräisiä lainoja ja henkilökohtaisia velkoja pantu ulosottoon. Vaikka viimeksi mainittuja ulosottoja usein rasittaa köyhyystodistus, on silti ilahduttavaa mainita, että ulosotossa olleet ylimääräiset lainat on muutamaa harvaa poikkeusta lukuun ottamatta maksettu.
Seuraava taulukko osoittaa vuoden 1869 aikana tuloutetut korot sekä vuoden lopussa jäljellä olevat rästit.
Ennen 1. helmikuuta 1869 erääntyneistä, saamatta olleista koroista, joita oli yhteensä 422 473 markkaa 37 penniä, oli Turun läänistä peräisin 35 256 markkaa, Vaasan 60 017 markkaa 45 penniä, Hämeenlinnan 26 257 markkaa 60 penniä, Mikkelin 50 453 markkaa 94 penniä, Kuopion 131 658 markkaa 95 penniä, Viipurin 4 926 markkaa 48 penniä, Uudenmaan 15 560 markkaa 48 penniä ja Oulun 98 342 markkaa 47 penniä.
Saamatta olevat rästit jakautuvat lainanottajien ja yhdistykselle kuuluvien tilojen kesken seuraavasti: – –
Vuoden kuluessa on siis alkuperäinen lainapääoma, jolle saatavaa vuotuismaksua lasketaan, vähentynyt 162 750 markalla. Tästä ei kuitenkaan voida päätellä, että korot olisivat vähentyneet samassa suhteessa. Myyntien yhteydessä, kun on tapahtunut muunto 5 prosentin lainasta 5 ½ prosentin lainaan, on uusi pääoma tingitty vastaamaan tarkemmin kuoletuksessa vähenevää lainaa kuin alkuperäistä lainaa. Mutta kun lainat ovat olleet vain viidestä kahdeksaan vuoden pituisia, ei tämä pääoman vähentyminen läheskään vastaa suurempaa korkoa.
Lainoista pantattujen maatilojen taksoitettu kiinteistöarvo oli 55 513 520 markkaa 86 penniä.
Paljon siitä, mitä julkisuudessa on nähty kirjoitettavan Hypoteekkiyhdistyksestä ja hypoteekkilainojen vaikutuksesta maamme maanviljelykseen, ei toki ansaitse vastausta. Mutta kun katsotaan jälkeenpäin viime vuosia, niin lienee helppo myöntää, ettei yhdistyksen toiminta olisi voinut alkaa ajankohtana, joka olisi ollut vähemmän suotuisa tekemään sen maanviljelyksen kannalta hedelmälliseksi. Sillä vaikka enemmistö lainanottajista on kyllä ajatellut pikemminkin jotain muuta kuin pääoman hankkimista tarpeellisia parannuksia varten, joiden toteuttamiseen tarvittavaa tietoa on myös puuttunut lainaa ottaneen rahvaan keskuudesta, tai uudisraivaukseen, johon tarvittava halu ja kokemus ovat sentään yleisemmin levinneet, ja lainaa on siis otettu ensisijaisesti vanhojen lainojen muuntamiseksi, olisi kuitenkin tämän muunnon heille antama turvallisuus onnellisemmissa oloissa vaikuttanut voimakkaasti yleistä hyvinvointia lisäävästi. Mutta kun maanviljelijä on kovien vuosien pakottamana joutunut oman ja läheistensä välttämätöntä ylöspitoa ajatellen tekemään lisää velkoja, on tästä väistämättä seurannut, että tuo etu on enemmän tai vähemmän menetetty. Jos kuitenkin kaikki se velka, joka muunnettiin hypoteekkilainaksi, olisi aikaisempaan tapaan enimmäkseen riippunut yksityisten lainanantajien vaatimuksista, olisi epäilemättä nyt monin verroin enemmän niitä maanviljelijöitä, joiden on ollut pakko lähteä talostaan ja kodistaan. Olisi ehkä ollut toivottavaa, että yhdistyksellä olisi ollut käytössä suurempi pääoma, jotta se huolellisen arvion jälkeen olisi voinut antaa koronmaksun lykkäystä vielä useammille lainanottajille kuin niille, jotka ovat sitä nyt saaneet nauttia ja joiden ylimääräisiksi lainoiksi muunnettuja korkorästejä on silti 183 000 markkaa. Mutta jo pääoman irtisanomista koskeva turvallisuus, kunhan sen korko vain on tunnollisesti maksettu, on epäilemättä pelastanut sadoittain uutteria maanviljelijöitä perikadolta. Voidaan myös olettaa, että vuonna 1865 ja 1866 annetut lainat käytettiin joiltakin osin ravinnon ja kylvösiemenen ostoon sekä aikaisemmin samaan tarkoitukseen otetun velan maksamiseen. Eikä yleensäkään pidä jättää huomiotta sitä, että yhdistyksen vuonna 1865 ulkomailta hankkimat 9 miljoonaa antoivat merkittävän osan siitä 15 miljoonasta, joka samana vuonna poistui maasta jauhojen ja viljan ostoa varten.
Väärinkäytöksiä on kyllä esiintynyt, ja lainaksi otetut rahat on usein käytetty väärin tai ne ovat antaneet monelle aiheen olla vähemmän säästäväinen kuin mihin hätä muutoin olisi pakottanut, mutta sellaista ei voi kohtuudella panna yhdistyksen toiminnan syyksi. Niiden maatilojen lukumäärä, jotka yhdistys on joutunut ottamaan haltuunsa, on tosin ollut tavattoman suuri. Mutta, kuten on jo mainittu, lienee melkoinen osa niiden haltijoista ollut jo lainaa saadessaan niin perikadon partaalla, että heillä ei edes ollut aikomusta maksaa korkoa saadakseen pitää lainaa vastaan kiinnitetyt tilansa.
Jonkin verran huomiota on tällä kohden kiinnitettävä laiminlyödystä korkojen maksusta säädetyn rangaistuskoron määrään. Jokaisessa lainoja antavassa laitoksessa, joka hypoteekkiyhdistyksen tavoin on lainanottajien itsensä muodostama yhteenliittymä, joka ei laske saavansa antolainauskorkoa enempää kuin että se kattaa ottolainauskoron, on välttämätöntä, että ensiksi mainitut maksetaan viipymättä säädetyssä ajassa. Rangaistuskorko ei saa tarkoittaa vain niiden varojen lainaamisen kustannuksia, jotka yhdistyksen on pakko lainata antolainauskorkojen jäädessä saamatta. Sillä tarve voisi olla niin suuri, että varojen hankkiminen tähän tarkoitukseen olisi mahdotonta. Rangaistuskoron on siksi oltava niin suuri, että siitä lainanottajalle koituva merkittävä tappio pakottaa hänet hoitamaan koronmaksunsa kunnolla. Tavallisissa oloissa voidaan nyt säädettyä 3 prosenttia lainapääomasta siksi pitää aiheellisena. Mutta yleisen hädän aikoina yhteenlaskettu 8 ¼–8 ¾ prosentin korko käy raskaaksi lainanottajalle, joka on ilman omaa tuottamustaan tullut kykenemättömäksi täyttämään sitoumustaan. Ehkä voitaisiin ja pitäisi, tämä huomioon ottaen, pienentää rangaistuskoron määrää. On kuitenkin muistettava, että rangaistuskorko on 3 prosenttia ainoastaan jäljellä olevasta lainapääomasta, joten laina-ajan loppua kohti se vähenee merkityksettömäksi. Mutta varsinkin hädässä oleville lainanottajille olisi suuri helpotus, jos maksut aina kohdistettaisiin rästissä oleviin varsinaisiin korkoihin, ja rangaistuskorko toistaiseksi tuloutettaisiin, eikä tälle menettelylle olekaan muuta estettä kuin että yhdistys, lainanottajan joutuessa konkurssiin, altistuisi rangaistuskoron menetykselle. Sellaisissa tapauksissa laina pitäisi kuitenkin voida hakea ulosottoon myös rästissä olevien rangaistuskorkokertymien osalta.
Johtokunta on katsonut velvollisuudekseen lausua vuosikertomuksen yhteydessä myös käsityksensä antolainauksen lisäämisen mahdollisuudesta ja soveliaisuudesta, mikä on ollut esillä erityisissä yhtiökokouksissa.
Hypoteekkiyhdistyksellä tällä hetkellä lainaksi annettuna olevat 17 600 000 markkaa lienevät itse asiassa muutama prosentti maamme maaomaisuuden raha-arvosta. Viime vuosien kokemukset ovat myös parhaiten opettaneet, miten merkittävässä määrin yksityiset maanomistajat vielä ovat velassa, varsinkin monet rahvaaseen kuuluvat henkilöt, ja tunnettua myös on, miten raskaita sellaiset velat ovat. Hypoteekkiyhdistyksen lainan kaltaisia kuoletuslainoja ei ole muita kuin ne, joita on annettu Suomen Pankin alkuperäisrahastosta suunnilleen 3 ½ miljoonaa markkaa. Muuten on maanviljelijä voinut saada jossain määrin seisovia kiinnityslainoja tietyistä yleisistä kassoista. Mutta niitäkin lienee nykyään vähemmän saatavissa, koska monet kassoista sijoittavat pääomansa mieluummin korkoa tuottaviin obligaatioihin.
Voidaan siis olettaa olevan varmaa, että maanviljelijöiden keskuudessa on kuoletuslainojen tarvetta. Ja toisaalta se halukkuus, jolla Hypoteekkiyhdistyksen 5 prosentin obligaatioita on tavoiteltu, ja niille noteerattu kurssi, osoittavat sellaisten obligaatioiden varovaisen annin kyllä saavan ostajia.
Mutta tällä kohden lienee myös syytä tarkastella muita seikkoja.
Kun Suomen Pankki on nyttemmin katsonut aiheelliseksi alentaa antolainauskorkoaan, ja Suomen Yhdyspankki on seurannut tätä esimerkkiä ja samalla alentanut talletuskorkoaan, niin on odotettavissa, että kiinteistön kiinnitystä vastaan annettavien lainojen saatavuus on yleensäkin lisääntymässä. Ei myöskään pidä jättää huomiotta sitä, mitä varmatkin tiedot jo kertovat, nimittäin että rahvas, tottumattomana säännölliseen koronmaksuun, joka on Hypoteekkiyhdistyksen olemassaolon välttämätön ehto, pitää monin paikoin Hypoteekkiyhdistyksen lainoja hieman arveluttavina. Ei siis voida olettaa varmasti, että vakavaraiset lainanottajat tällä hetkellä hakisivat sellaisia lainoja kovin halukkaasti.
Mutta myös muilla perusteilla voidaan asettaa kyseenalaiseksi, olisiko tämä ajankohta oikein valittu, jos lainanantoa aiotaan lisätä. Totta kyllä on, että sellaiset onnettomuudet kuin katovuodet saavat aikaan suurta rahan tarvetta. Mutta tämä on ainoastaan väliaikaista ja katoaa jälleen, kun runsaammat sadot korvaavat kärsityt tappiot. Sen sijaan etsitään pääomia pitemmäksi ajaksi, kun lisääntynyt hyvinvointi kannustaa lisäämään tuotantoa. Ja vain sellaisina aikoina voi rahalaitos olla turvallisin mielin antaessaan pääomaa. Näyttää siis siltä, että myös Hypoteekkiyhdistyksen pitäisi odottaa sellaista ajankohtaa, toisin sanoen odottaa, että maanviljelys maassamme toipuisi jossain määrin, jotta laina voitaisiin antaa niin, että sen takaisinmaksusta olisi suurempi varmuus, ja että olisi perusteltua toivoa, että lainaa antamalla todella voidaan hyödyttää maamme viljelijöitä.
Ainakin olisi harkittua, että jos lainananto tällä hetkellä tulee kysymykseen, niin se tapahtuisi ainoastaan pieninä määrinä ja noudattaen mitä suurinta valikoivuutta ja varovaisuutta.
Jos edelleen kiinnitetään asianmukaista huomiota maaomaisuuden tilaan maassamme, niin voitaneen asettaa kyseenalaiseksi, ovatko 40 tai 50 vuodeksi myönnetyt kuoletuslainat todella tarpeen ja hyödyksi lainanottajien enemmistölle. Maa on jakautunut sillä tavoin, että tilanosia lunastetaan 1 000 markalla, eikä niiden valtakunnallista keskihintaa ole voitu arvioida suuremmaksi kuin 5000–6000 markaksi. Mutta sellaisen tilan viljelemiseen ovat sen haltijan oma työ ja yhden vuoden hyvä sato varastoituna melkein ainoa tarvittava pääoma. Vain suurehkoihin uudisraivauksiin, mikä maassamme tarkoittaa suonviljelyä, saattaa hän tarvita lainapääomaa, ja jos hän ei ole saanut sitä korvatuksi kymmenessä vuodessa, niin ei se tule korvatuksi koskaan. Pitempiaikaisia lainoja tarvitsevat sellaiset maanviljelijät tavallisesti tilan ostoa tai yhteisperinnön lunastamista varten. Monet kaikilla maaseudun paikkakunnilla tavattavat esimerkit tilanomistajista, jotka aloittavat niin sanotusti tyhjin käsin ja kuitenkin pitävät velatonta tilaa hallussaan, osoittavat, että sellaisen tilan hinta voidaan uutteruudella ja tarmolla lunastaa melko lyhyessä ajassa. Ja harvassa lienevät rahvaankin keskuudessa ne kelvolliset henkilöt, jotka asettuvat maatilalle ilman aikomusta ja toivoa saada ennen kuolemaansa maksetuksi takaisin sitä kauppahinnan osaa, joka heidän on ollut pakko lainata, ja tämä tavoite tavallisesti saavutetaankin ennemmin tai myöhemmin, sen mukaan, miten vuodentulo ja muut olosuhteet suosivat tai estävät tätä pyrkimystä.
Voitaneen siksi olettaa, että 20 tai 25 vuoden maksuaika vastaisi täysin maanviljelijöitten suuren enemmistön tarpeita. Voidaan lisätä, että 50 vuoden lainat sen sijaan ovat omiaan vähentämään lainanottajan taipumusta ja halua päästä velastaan eroon aikaisemmin.
Mainituin perustein voidaan kysyä, olisiko ainakin pienempien tilojen haltijoille annettava lainoja ainoastaan lyhyemmäksi ajaksi. Yleensä tulee 25 vuoden laina kuoletetuksi 7 1/10 prosentin vuotuismaksulla, josta 5 prosenttia on korkoa ja 2 1/10 prosenttia kuoletusta. Mutta koska Hypoteekkiyhdistys ei parhaassakaan tapauksessa voine laskea saavansa rahaa 5 prosenttiin vähemmällä kuin 10 prosentin pääoma-alennuksella, ja koska jonkin verran täytyy mennä hallintakuluja, niin lienee mahdotonta antaa lainaa pienemmällä kuin 5 ¼ prosentin korolla, mihin on lisättävä ¼ prosentin hallintakulut. Luultavasti tämä lisä olisi laskettava hieman suuremmaksi lainoja muunnettaessa väistämättä kärsittävien korkotappioitten hyvittämiseksi. Mutta sellainen korko vaatisi kahden prosentin vuotuista kuoletusta, yhteensä 7 ½ prosenttia. Jos katsotaan, että ensimmäisen kahden kolmen vuoden aikana lainanottajalle olisi annettava jonkin verran helpotusta esimerkiksi niin, että hän maksaisi vain 5 ¼ prosenttia, tulisi kuoletuksen 22–23 vuoden aikana olla 2 ½–2 1/3 prosenttia.
Mutta sellainen lainaustapa vaatii selvästi, että tiloja arvioidaan eri tavalla, ja ennen kaikkea, että lääninkomitea ja johtokunta saavat arvioinnissa oikeuden suurempaan vapauteen. Lyhyempiaikaisten lainojen kohdalla on hyviä syitä katsoa myös lainanottajan henkilöön, hänen kunnollisuuteensa ja tarmokkuuteensa.
Tulevan yhtiökokouksen asiaksi jätetään omistaa tälle esitykselle sen verran huomiota kuin sen katsotaan ansaitsevan, ja päättää, onko jokin toimenpide tarpeellinen ohjesäännön muuttamiseksi kyseisen asian suhteen.
Vuoden kuluessa ei johtokunnan kokoonpanossa ole tapahtunut muita muutoksia kuin että hovioikeudenneuvos A. Brunoun erottua sen jäsenyydestä valitsi johtokunta hänen tilalleen 5. kesäkuuta pidetyssä yhtiökokouksessa valitun entisen senaattorin J. W. Snellmanin johtokunnan puheenjohtajaksi ja toimitusjohtajaksi, minkä seurauksena johtokunnan muodostavat hänen lisäkseen ylijohtaja, paroni Rabbe Wrede, vuori-intendentti, maisteri W. Brehmer, asessori F. Krogius ja esittelijäsihteeri, paroni V. de la Chapelle jäseninä, minkä lisäksi asessori Krogius on myös hoitanut yhdistyksen asiamiehen tehtävää.
Lunastetut obligaatiot ja kupongit luovutetaan herroille tilintarkastajille yhdistyksen ohjesäännön § 37 mukaista menettelyä varten. Helsingissä 31. joulukuuta 1869.
Johtokunta
